악마의 속삭임, 팩트체크하셨나요? 

“부동산은 안전” 판매자 믿었다 낭패
투자금 회수 못 하고 원금 날리기도
자필 서명 땐 ‘설명 의무 위반’ 아냐
가입 전 기간·회수율 꼼꼼히 체크를

직장인 A씨는 증권사 직원의 권유로 해외 부동산 공모펀드에 가입했습니다. 직원은 “부동산에 투자하는 상품이라 원금 손실을 걱정하지 않아도 된다”는 취지로 상품의 안전성을 강조했습니다. 하지만 예상과 달리 투자 원금을 전액 잃게 되자 A씨는 금융감독원에 민원을 제기했습니다.

금감원이 상품 판매 당시 통화 녹취를 확인한 결과 증권사 직원이 “부동산에 투자하기 때문에 원금 손실이 날 일이 없다”는 취지로 단정적으로 설명한 사실이 확인됐습니다. 투자 상품의 손실 가능성을 제대로 알리지 않은 채 안전성만 강조한 것입니다.

이처럼 “부동산 투자라 안전하다”는 말만 믿고 해외 부동산 공모 펀드에 가입했다가 원금을 날리거나, 만기가 지난 뒤에도 투자금을 돌려받지 못하는 사례가 잇따르고 있습니다.

해외 부동산펀드는 대개 현지 금융기관에서 돈을 빌려 부동산을 매입하는 ‘레버리지’ 구조로 운용됩니다. 투자자가 낸 돈에 대출을 더해 부동산을 사들이는 방식입니다. 부동산 가격이 오를 때는 수익을 키울 수 있지만, 시장이 악화하면 손실 역시 눈덩이처럼 불어날 수 있습니다.

특히 선순위 대출 만기까지 빚을 갚지 못하면 상황은 더 심각해집니다. 대출기관이 담보권을 행사해 부동산을 강제로 처분할 수 있기 때문입니다. 부동산 가격이 떨어진 상태에서 매각이 이뤄지면 매각 대금이 대출금 상환에 먼저 쓰이고, 후순위인 펀드 투자자는 원금까지 잃을 수 있습니다.

임대료가 꼬박꼬박 들어온다고 해서 투자자에게 반드시 배당되는 것도 아닙니다. 현지 대출 약정에 따라 임대 수익을 투자자보다 대출기관에 먼저 지급하는 이른바 ‘캐시트랩(Cash Trap)’이 발동할 수 있기 때문입니다.

담보인정비율(LTV)이 약정 수준을 넘거나 공실률이 높아지는 등 일정 조건에 해당하면 투자자에 대한 배당금 지급이 중단될 수 있습니다. 건물에서 임대료가 나오더라도 대출금 상환 등에 우선 사용되면서 투자자에게 돌아갈 몫이 사라질 수 있다는 의미입니다.

급하게 돈이 필요해도 중간에 투자금을 빼기가 쉽지 않습니다. 부동산펀드는 대부분 일정 기간 환매가 불가능한 ‘환매금지형’으로 설정돼 있어 만기가 돌아오기 전에는 투자금 회수가 제한됩니다.

다만 가입 당시 중도 환매가 어렵다는 설명을 충분히 듣지 못했다는 이유만으로 불완전판매를 인정받기는 쉽지 않습니다. 중도 환매 제한은 부동산펀드의 본질적인 특성인 데다 투자설명서 등에 관련 내용이 명시돼 있는 경우가 많기 때문입니다.

만기가 돌아왔다고 곧바로 투자금을 돌려받을 수 있는 것도 아닙니다. 부동산 매각이나 펀드 청산이 지연되면 투자금 회수 시점도 함께 늦어집니다.

금감원은 “수익자총회에서 만기 연장에 반대하더라도 펀드 내 현금성 자산이 부족하면 투자금 회수가 늦어질 수 있다”고 설명했습니다.

해외 부동산 공모펀드는 통상 임차인의 계약 기간 등을 고려해 펀드 만기를 정합니다. 문제는 부동산 시장이 얼어붙어 제값에 자산을 팔기 어려워질 때입니다. 헐값 매각을 피하려면 결국 펀드 만기를 연장해야 하는 상황이 생길 수 있습니다.

만기 연장 과정에서 기존 임차인이 빠져나가고 새 임차인을 구하지 못하면 공실률은 높아집니다. 임대 수익이 줄어드는 동시에 부동산 가치까지 떨어질 수 있습니다. 결국 매각 가격이 투자 당시보다 크게 낮아지면 그 손실은 고스란히 펀드 투자자의 원금 손실로 이어질 수 있습니다.

투자자가 상품설명서 등에 자필로 서명했다면 사후에 판매사의 설명 의무 위반을 주장하기도 쉽지 않습니다. 판매 직원의 권유만 믿고 가입해서는 안 됩니다.

결국 투자자 스스로 꼼꼼히 따져봐야 합니다. 투자 기간이 얼마나 되는지, 중간에 투자금을 회수할 수 있는지, 최악의 경우 원금을 얼마나 잃을 수 있는지 등을 가입 전에 확인해야 합니다.

김경수 금감원 금융투자분쟁조정팀장은 “해외 부동산펀드는 원금 전액 손실이 가능하고 중도 회수가 제한되므로 원금 보전을 추구하거나 단기자금을 운용하는 투자자에게는 적합하지 않다”며 “투자 기간과 감내 가능한 손실 수준 등을 스스로 점검한 뒤 가입 여부를 결정해야 한다”고 말했습니다.

 

최대 손실률 미리 알린다…금감원 ‘펀드 핵심위험 표준안’ 내달 도입

금감원은 ‘펀드 핵심위험 표준안’을 다음 달 30일부터 도입한다고 밝혔습니다. 적용 대상은 총 10개 유형입니다.

먼저 해외 부동산펀드와 해외 리츠, 과거 주가연계증권(ELS)·파생결합증권(DLS) 손실 사태와 관련된 주가연계펀드(ELF)·파생결합펀드(DLF) 등 대규모 손실 사례가 있던 4개 유형이 포함됐습니다.

레버리지·인버스 등 상품 구조상 위험도가 높은 2개 유형도 대상입니다. 커버드콜과 목표 전환, 금현물, 해외 재간접 등 투자자가 상품 특성을 오인할 가능성이 있는 4개 유형도 포함됐습니다. 앞으로 이들 유형의 펀드를 새로 출시할 때는 핵심 투자위험을 명확하게 알려야 합니다.

특히 레버리지·인버스 상품은 극단적인 시장 상황에서 발생할 수 있는 최대 손실률도 안내해야 합니다. 기초자산인 A종목이 하루 가격제한폭인 30%까지 하락할 경우 단일종목 2배 레버리지 상품은 하루 최대 60%의 손실이 발생할 수 있다고 알리는 식입니다.


필자 류영상은 매경AX 기자로 금융감독원과 한국은행을 비롯해 은행, 보험, 카드사와 같은 금융권 현장 소식 및 재테크와 관련한 기사를 취재해 독자들에게 전하고 있다.