HUG ‘전월세 안심 신탁’ 출시
전세금 예치·운용·반환 등 담당
임대인은 매달 운용수익 4% 받아
20억 이하 주택 월세, 전세로 전환
임차인은 월 주거비 절감 효과

 

 

임차인이 전세 보증금을 사기당할 위험도 없고 매월 주거비 지출도 크게 줄일 수 있을 뿐만 아니라 임대인은 고정적으로 월세 개념의 고정수익을 올릴 수 있는 새 주거지원 사업이 도입된다. 

국토교통부는 지난 13일 발표한 ‘주택 신속 공급 방안’의 후속 조치로 주택도시보증공사(HUG)가 전세금 예치·운용·반환 등을 담당하는 ‘전월세 안심 신탁’ 사업을 추진한다고 지난 20일 밝혔다.

전월세 안심 신탁은 HUG와 임대인, 임차인이 3자 계약을 맺고 임차인이 전세금을 HUG에 예치하는 방식이다. HUG는 전세금을 운용해 임대인에게 매달 월세에 해당하는 수익을 지급하고, 임대차계약이 끝나면 임차인에게 전세금을 직접 돌려준다.

통상적인 전세 계약과 달리 임대인이 전세금을 가지고 있지 않기 때문에 임차인은 집주인의 자금 사정 등으로 전세금을 돌려받지 못할 위험을 피할 수 있다.

월세 물건을 전세로 전환해 임차인의 주거비를 낮추는 효과도 노린다.

예를 들어 매매가 3억 원, 전세금 2억 원 인 서울 연립·다세대 주택을 보증금 1000만 원에 월세 74만 원을 내던 임차인이 안심 신탁을 이용해 월세 대신 전세로 거주할 경우 월 주거비가 53만 원 수준으로, 약 20만 원 줄어들 것으로 정부는 추산했다. 이는 전세금의 80%인 1억6000만 원을 연 3.97% 금리로 대출받는다고 가정한 경우다. 또 별도의 전세금반환보증과 전세대출보증에 가입할 필요도 없어 연간 약 34만 원의 보증료를 아낄 수 있다.

임대인은 월세 연체나 공실 위험 없이 일정한 수익을 받을 수 있다.

HUG는 예치받은 전세금 등을 기반으로 주택공급활성화펀드를 조성해 HUG 보증부 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 등에 투자하고 연 4%대의 이자수익을 창출해 매달 임대인에게 지급할 방침이다. 투자 손실이 발생하더라도 임차인의 전세금은 전액 보장하고 임대인에게 약정한 월 수익도 정상 지급할 예정이다.

등록 임대사업자가 사업에 참여할 경우 임대보증금반환보증 가입 의무가 면제돼 보증료 부담도 줄어든다. 정부는 임대인의 참여를 유도하기 위해 안심 신탁을 통해 얻는 소득에 대한 세제 지원을 추진한다.

특히 사업에 참여하는 임대인이 서울 등 규제지역에서 지방으로 이주할 경우 주택연금을 받을 수 있도록 할 계획이다. 안심 신탁을 통한 연 4%대의 월세 수입에 더해 연 1~3% 수준의 주택연금도 추가로 받을 수 있다. 이를 통해 수도권 고령층이 보유한 주택을 전세 물량으로 전환하고 지방 이전과 노후 소득 확보를 유도하겠다는 계획이다.

이번 사업은 소득·자산 제한 없이 참여를 원하는 임대인과 임차인이 자발적으로 신청하는 방식으로 운영된다. 주택 유형과 지역에는 별도 제한을 두지 않되 시세 20억 원 이하 주택을 대상으로 우선 시행한다.

정부는 오는 9월 말 사업 공고를 내고 10월부터 신청받아 11월부터 3자 계약을 체결한 뒤 연말부터 순차적으로 입주를 지원할 예정이다. 조아미 기자


전월세 안심 신탁 Q&A

- 전월세 안심 신탁 사업의 추진 배경은?
A: 최근 전세 기피 현상, 저금리로 인한 임대인의 월세 선호 등 이유로 전세의 월세화가 진행 중으로, 청년 등 주거 취약계층의 주거비 부담이 커지고 있다. 임차인은 안전한 전세 매물을 구하기 어렵고, 임대인은 월세 연체·공실과 전세금 운용에 부담을 느끼는 상황이다. 전세를 원하는 임차인과 월세 수익을 원하는 임대인 간 수요 불일치를 해소하기 위해 마련했다. 

- 모든 임대인이 의무적으로 사업에 참여해야 하는 것인지?
A: 법적 참여 의무가 있는 사업이 아니며 사업 참여를 희망하는 임대인과 임차인의 자발적인 신청을 받아 사업을 진행할 예정이다. 참여 임대인에게는 월 수익 안정적 지급, 세제 혜택 등 인센티브를 제공한다. 

- 전월세 안정화 기구에서 보증금 투자 손실이 발생할 경우 임차인 보증금이나 임대인의 월세 수익도 손실 발생 가능한지?
A: 예치된 보증금은 주택공급 활성화 펀드에서 HUG 보증부 PF대출 사업장에 투자, 원금 손실이 최소화되는 구조로 운용할 계획이다. 따라서 HUG의 투자 손실이 발생해도 임차인 전세금은 전액 보장되며, 임대인에게 지급되는 월 수익도 정상적으로 지급할 계획이다. 

- 보증금의 예탁 기간이 있는지?
A: 별도의 기간 제한 없이 예탁 기간은 전세 기간에 연동해 운영할 예정이다. 전세 계약이 갱신되는 경우 변경 약정 등을 통해 예탁 기간도 함께 연장하는 것을 원칙으로 운영한다.