위클리 경제 이슈
중국인 국내 주택 대거 매입, 사실일까?

외국인 소유 9만5058가구
국내 전체 주택의 0.49%
중국 5만2798가구로 절반 이상
부천·안산 등 산업단지에 몰려
DSR 규제·양도세 중과 ‘사각지대’
8세짜리가 아파트 구매하기도
32.7% 외국인 소유주 거주한 적 없어
투기 인한 시장교란 규제 등 강화해야

최근 외국인들이 서울 강남의 아파트를 구매하고 있다는 언론 보도를 어렵지 않게 접합니다. 그렇다면 정말 외국인들이 국내 주택을 대거 사들이고 있는 걸까요?

결론부터 말하면 장기 체류 외국인 수에 비해 외국인의 보유 주택이 많다고 보긴 어렵습니다. 다만 외국인이 보유한 주택과 토지가 꾸준히 늘고 있어 정부가 투기로 이어지지 않도록 각별히 관리할 필요는 있어 보입니다.

국토교통부(국토부)의 외국인 토지·주택 보유 통계를 보면 지난해 6월 말 기준 외국인이 소유한 주택 수는 9만5058가구로, 국내 전체 주택 1955만 가구의 0.49% 수준입니다. 이는 외국인이 주택의 일부 지분을 보유하고 있더라도 외국인 소유 주택으로 간주한 수치입니다.

국내 인구 5177만 명 중 장기 체류 외국인은 197만 명으로 전체의 3.82%를 차지한다는 점에서 외국인의 주택 소유 비율은 우려할 수준은 아닙니다.

한국에서 주택을 소유한 외국인 수는 2022년 12월 8만1626명에서 2023년 6월 8만5358명, 2023년 12월 8만9784명, 지난해 6월 9만3414명으로 꾸준히 늘었습니다.

그러나 장기 체류 외국인 수도 그만큼 증가하고 있어 외국인 주택 소유 비율은 2022년 12월 4.80%, 2023년 6월 4.75%, 2023년 12월 4.75%, 지난해 6월 4.72%로 4% 후반대를 유지하고 있습니다.

다만 외국인 소유 주택 대부분이 서울 등 수도권에 있다는 점은 눈길을 끕니다. 인프라와 일자리가 많은 수도권에 외국인이 많이 거주하고 있고, 수도권이 부동산 투자 가치가 상대적으로 높다는 점이 고려된 것으로 보입니다.

국적별로는 중국이 5만2798가구로 전체의 절반 이상(55.5%)을 차지했고 미국(2만1360가구), 캐나다(6225가구), 대만(3307가구), 호주(1894가구)가 뒤를 이었습니다.

중국 국적의 장기 체류 외국인 84만143명 중 주택 소유자는 5만5898명, 소유 주택 수는 5만2798가구로 조사됐습니다. 소유한 주택의 지역별 분포는 경기 부천·안산·시흥·수원시와 인천시 부평구 등지였는데, 노동인력이 필요한 산업공단이 몰린 지역이란 공통점이 있습니다.

외국인의 국내 아파트 매입 통계는 2022년 10월 최초로 공개됐습니다. 2015년부터 2022년 8월까지 외국인의 전국 아파트 매입 건수는 약 3만 건으로, 이 중 60% 이상을 중국인이 사들였습니다.

국토부·한국부동산원의 연도별 외국인 아파트 매수 현황 자료를 보면 2015년부터 2022년 8월까지 7년 8개월간 외국인이 사들인 전국 아파트 총 2만9792건 중 중국인의 매입 건수가 1만8465건으로 전체의 62.0%를 차지했습니다. 같은 기간 미국인은 5855건(19.6%)을 기록했습니다.

외국인의 전국 아파트 매입 건수는 2020년부터 급증했습니다. 2019년 말부터 정부의 총부채원리금상환비율(DSR) 한도가 강화되고 투기지역·투기과열지구 내 15억 원 초과 주택담보대출이 금지되는 등 고강도 금융규제로 내국인의 주택 매입은 어려워졌지만, 외국인은 이런 규제를 받지 않는 점이 영향을 준 것으로 보입니다.

외국인이 가상자산을 이용한 환치기(무등록 외국환 거래)로 국내 아파트 자금을 불법 조달하는 사례 등이 적발되기도 했습니다. 또 외국인의 자국 내 다주택 여부 확인이 어려워 취득세와 양도소득세 중과도 사실상 불가능했습니다.

이에 외국인의 가구 현황을 파악하기 어려워 다주택자 중과세를 피해 ‘부동산 쇼핑’을 할 수 있다는 지적이 나옵니다.

정부는 2021년부터 2022년 5월까지 이뤄진 외국인 주택 거래 2만38건 중 투기가 의심되는 1145건을 선별해 조사했습니다. 조사에서 적발된 위법 의심행위 중 해외에서 자금을 불법 반입한 것으로 의심되는 사례가 121건으로 가장 많았습니다.

1만 달러가 넘는 현금을 들여오면서 신고하지 않거나 환치기한 경우입니다. 경제활동을 할 수 없는 방문동거비자(F1)로 들어와 임대사업을 한 사례도 57건 적발됐습니다.

2022년 정부가 관계부처와 합동으로 착수한 외국인 투기성 부동산 거래 기획조사 대상에는 8세짜리 중국 어린이의 경기도 아파트 구매사례와 미국 청소년의 서울 용산구 27억 원짜리 주택 매입사례가 포함됐습니다. 학생비자를 받고 온 중국인 여학생은 인천시에 빌라 2채를 매입해 매달 월세를 90만 원씩 받기도 했습니다.

외국인은 주택담보대출비율(LTV), 자금조달계획서 등의 규제를 받지 않아 투기가 쉽다는 게 알려지자 규제가 필요하다는 내용의 글이 청와대 국민청원 게시판에 올라오기도 했습니다.

2020년 8월 국세청이 다수의 아파트를 취득한 외국인 탈세 혐의자를 세무조사하고 있다고 발표하면서 아파트 42가구를 갭투자(매매와 전세가 차이로 집을 매입하는 방식)로 사들인(거래금액 67억 원) 40대 미국인의 사례가 알려지기도 했습니다.

국세청 조사에서 외국인 소유주가 한 번도 거주한 적이 없는 아파트가 32.7%나 되는 것으로 나타나 투기성 수요로 의심받았습니다.

이에 정부는 외국인의 부동산 투기로 인한 시장 교란을 막기 위해 규제와 조사 활동을 강화했습니다. 먼저 외국인의 주택·토지 보유 통계와 거래 신고 정보를 연계해 불법행위가 의심되는 거래를 조사하고 나섰습니다. 외국인의 자금조달계획서 작성과 거래 신고 의무화 등으로 투명성도 높였습니다.

아울러 수도권 군사시설 보호구역 일부가 해제되면서 외국인의 거래가 가능해진 지역이 늘어났지만, 여전히 민감 지역에선 신고·허가절차를 거치도록 하고 있습니다.

2023년 2월 내놓은 국토부의 투기 방지를 위한 시행령에 따르면 한국 내 주소 또는 거주지를 두지 않은 외국인이 토지나 주택을 구입하려면 무조건 한국인 위탁관리인을 지정하고, 국내에 장기 체류하는 외국인이 국내 부동산을 취득하는 경우 외국인 등록사실증명서를 제출하도록 제도를 강화했습니다.