Q:저는 부동산중개소를 통해 아파트를 매입하기로 하고 매도인을 만나 아파트 매매 대금을 1억 원, 계약금을 1000만 원으로 약정했습니다. 계약 당일 계약금 중 500만 원만 지급하고 나머지 500만 원은 1주일 후 지급하기로 했습니다. 그런데 3일 후 다시 생각해 보니 아파트가 마음에 들지 않아 아파트 매매 계약을 해제하려고 매도인에게 계약 해제 의사를 말했더니 매도인은 매수인이 계약 해제를 하려면 남은 500만 원을 모두 지급해야만 해제가 가능하고 이를 지급하지 않으면 소송을 제기한다고 했습니다. 제가 아파트 매매 계약을 해제하기 위해서는 남은 계약 잔금인 500만 원을 마저 지급해야 가능한 것인지 궁금합니다.
A:보통 부동산공인중개사무소에서 사용하는 부동산 매매 계약서의 양식을 보면 ‘계약의 해제 및 손해 배상’이라는 제목 하에 “매도인은 계약금의 배액을 상환하고 계약을 해제할 수 있고, 매수인은 계약금을 포기하고 계약을 해제할 수 있다. 이는 손해 배상의 청구에 영향을 미치지 아니한다”라고 규정하고 있는 바 이는 ‘약정 해제권’을 유보해 놓은 것으로 해석됩니다.
이때 약정 해제권의 발생 요건인 계약금(즉 해약금의 성질을 갖는)의 의미와 관련, 당사자 간에 지금까지 현실적으로 ‘교부하고 수수한’ 계약금인지 아니면 당사자 간에 ‘지급하기로 약정한’ 계약금인지 문제되는데 요물 계약인 계약금 계약의 측면에서 보면 당사자 간에 ‘현실적으로 교부하고 수수된’ 계약금만 유효하게 성립된 계약금으로 볼 수 있으나 약정 해제권의 발생 요건으로서의 계약금은 그 측면을 달리해 당사자 간에 약정한 계약금이 현실로 이행될 때 해약금으로서의 요건을 갖춘 것으로 해석됩니다.
따라서 매도인이 약정 해제권을 행사하기 위해서는 약정한 계약금의 배액을 현실로 제공해야만 계약을 해제할 수 있고, 매수인의 경우도 약정한 계약금을 포기하고 해제권을 행사할 수 있으므로 약정한 계약금의 일부를 지급하지 않은 경우에는 남은 계약금 500만 원을 마저 지급해야 약정 해제권을 행사, 계약을 해제할 수 있다고 할 것입니다.

<육군법무감실>