새로운 대출규제 DSR이란?



은행 대출 문턱이 더욱 높아졌다. 한 해 동안 갚아야 할 모든 대출의 원리금이 연간 소득을 웃도는 사람들은 추가 대출을 받을 때 한층 강화된 심사를 받게 된다.

은행들이 3월 26일부터 모든 대출의 원리금을 따져 대출 한도를 정하는 ‘총부채원리금상환비율(DSR)’제도를 일제히 시행하였다. 지난해에 1,450조 원을 돌파한 가계부채를 억제해 대출 건전성을 높이기 위한 조치다.


대출 건전성을 높이기 위한 조치로는 ‘총부채상환비율(DTI)’이 있다. DTI는 차주가 연간 소득에서 매년 갚아야 하는 주택담보대출 원리금 등이 차지하는 비율로 주택이나 부동산으로 담보대출을 받으려는 차주의 채무상환능력을 평가하는 지표이다. 지난 1월부터 기존 DTI를 강화한 신DTI가 시행되고 있는데 기존 DTI가 기존에 받은 주택담보대출에 대해서 이자만 반영한 반면 신DTI는 원리금을 반영해 그 만큼 대출한도가 줄어들게 되었다.

DSR은 이러한 DTI보다 대출 기준을 더 강화한 것으로 차주가 연간 소득에서 매년 갚아야 하는 모든 대출의 원리금이 차지하는 비율이다. 기존 주택담보대출뿐 아니라 마이너스통장, 카드론 등의 신용대출, 자동차할부대출 등 차주가 보유한 모든 대출의 원리금을 합쳐 대출한도를 계산한다.

금융권에 따르면 은행마다 차이는 있지만 대체로 고(高)DRS 기준을 100% 잡고 신용대출은 150%, 담보대출은 200%를 대출한도로 적용해 이를 넘으면 신용등급에 따라 대출을 거절하기로 했다. DSR 한도가 200%라는 것은 연 소득의 2배까지 연간 원리금상환 금액을 허용한다는 뜻으로 연간 소득이 5,000만원인 직장인의 경우에는 연간 상환액이 1억원을 초과할 수 없다.

예를 들어 현재 연봉 4,000만원인 A가 주택담보대출 5억원(만기 20년, 원리금균등분할상환, 금리 연 3.4%), 신용대출 3,000만원(1년, 일시상환식, 금리 연 5%), 자동차할부대출 2,000만원(3년, 원리금균등분할상한, 금리 연 4.5%) 등 총 5억5000만원의 대출을 가지고 있는데 더 큰 집으로 옮기기 위해 주택담보대출을 3억원(만기 20년, 원리금균등분할상환, 금리 연 3.5%)을 더 받으려 한다고 하자.



현재 A가 한 해 빚을 갚는데 쓰는 돈은 주택담보대출 3449만원, 신용대출 450만원, 자동차할부대출 714만원이다. 신용대출은 만기 1년이지만 대개 만기가 연장되는 만큼 만기를 10년으로 보고 이자는 실제부담액으로 계산한다. A가 한 해 갚아야 할 돈은 4,613만원으로 DSR 115%다. 여기에 주택담보대출 3억원을 더 받으면 연 2,088만원을 더 갚아야 해 연간 원리금 상환액이 6,701만원, DSR은 168%로 올라가지만 DSR 기준으로 대출 거절 대상은 아니다.



DSR 기준은 충족하지만 현실적으로 A가 은행에서 주택담보대출을 추가로 3억원을 받기는 불가능하다. 현재 투기과열지구와 투기지역의 주택담보대출 LTV(주택담보인정비율, Loan To Value ratio)·DTI 상한이 모두 40%로 묶여 있다. A가 총 8억원 대출을 받아 큰 집을 산다면 LTV 40%를 적용할 때 집값이 20억 원 이상이라는 얘기고 연봉이 4000만원인 A씨는 DTI 40%를 초과하게 된다. DSR 200%에 도달하기 전에 이미 LTV·DTI로 대출이 어려워진 셈이다.

주요 은행의 DSR 적용 현황



KB국민은행은 DSR이 100%를 넘으면 고위험군으로 분류해 분기마다 모니터링을 할 계획이며 신용대출은 DSR 150% 이내로, 담보대출은 200%까지만 대출을 해준다. 이 비율을 넘어설 경우 대출을 거절한다.



KEB하나은행 역시 고DSR 분류 기준은 100%다. 100% 이하는 현행 기준대로 심사하지만 초과할 경우 별도의 심사 운용기준에 따라 꼼꼼하게 따진다. 신용대출의 경우 DSR가 150%를 초과하고 신용등급 8등급 이하면 원칙적으로 대출을 거절한다. 담보대출은 200% 초과에 신용등급 9등급 이하는 대출 거절 대상이다.



우리은행은 DSR이 100% 이상인 고DSR 대상자가 신용대출을 받을 때 신용등급 3등급까지는 취급하지만 4등급 이하이면서 DSR이 150%를 초과하면 대출을 자동 거절한다. 4등급 이하면서 DSR 비율이 100∼150%이면 본점에서 신용대출 여부를 따로 심사한다. 이외 대출에 대해서는 1∼6등급은 취급하고 7등급 이하는 영업점이 아닌 본부에서 심사할 계획이다.



NH농협은행은 신용대출은 물론 부동산 외 담보대출에 대해서도 DSR가 100%를 초과하면 신용등급 7∼10등급에는 정밀심사를 진행한다. 이보다 신용등급이 좋으면 대출을 취급할 수 있도록 했다. 부동산 담보대출의 경우 DSR 150%를 초과하고 신용등급이 7등급 이하면 정밀심사 대상이다.



신한은행은 신용대출은 DSR 150% 초과 시, 담보대출은 200% 초과 시 본부에서 별도로 심사한다.

시중은행들은 6개월간 이 같은 DSR 기준을 시범 적용한 뒤 10월부터 금융당국 방침에 따라 전체 대출에서 고DSR(DSR 100% 초과) 비중이 일정 수준을 넘지 않도록 관리할 계획이다.

은행들이 DSR 기준을 높게 잡아 당장 DSR 때문에 대출이 거절되는 경우는 거의 없을 것으로 전망된다. 하지만 금융당국이 6개월간 DSR을 시범운영한 뒤 오는 10월부터는 직접 기준을 내놓을 예정이라 향후 DSR로 인해 대출한도가 줄 가능성이 있다. 또한 DSR 외에 DTI와 LTV의 적용으로 인해 대출금액에 제한을 받을 수 있다. 따라서 주택 구입 등을 위해 대출을 염두에 두고 있다면 은행을 미리 방문해 자신의 대출 한도 등을 미리 확인해 볼 필요가 있다.

한국금융투자자보호재단 이범용 전임연구원